人口減少なのに||アパート建設がブーム||後を絶たないトラブル

不動産市場全体を見渡すとかつての様な
過熱ぶりはなく投資のプロは冷静である一方で
アパート建設ブームは加熱気味である

 

出典:AERA

 

 

近年、人口減少が
問題視されているにもかかわらず
全国的にアパート建設は増加の一途を
たどっている
そして、その現象の裏で、さまざまなトラブルも
起きているという

 

 

 



 

さいたま市の浦和美園駅周辺に
土地を所有する60代男性は
建設が相次ぐ現状に困惑気味で
実際、街中どこに行っても建築工事の音が
聞こえてくるとされる

駅周辺は、約320ヘクタールの
土地区画整理事業を中心に
新市街地形成をしている最中で
多くの農地が市街化区域になり
固定資産税がけた違いに跳ね上がってしまった

金食い虫の遊休地を持てあます農家に
アパート建設業者が
節税効果と利回りを“売り”に
巧みに営業攻勢をかけ
次々と建設を推し進めるが
しかし新築でも場所によっては
空室物件も目立つという

「今後は人口がどんどん減るのに
アパート建設会社は受注を取ると
その隣へと営業をかけていく
危なっかしいことをすると思って見ています」と
先程の男性は語っている

需給踏まえぬ“活況”

建設ブームは全国的とされる
日銀によると、2016年のアパートローンは
前年21%増の3兆7860億円で
比較可能な10年以降で最高である
金融機関による16年の不動産向け融資は
12兆円を超え
過去最高を記録しているとされる

活況の背景にはいくつか理由がある
15年の税制改正で相続税の課税対象が広がり節税目的の建設に踏み切る地主が増加
マイナス金利下の金融機関の融資先として
比較的高い利幅が見込めるという事情もある

そんな中、多くの地主が選ぶのが
管理に手を煩わされず
賃料収入も安定する「サブリース」である

建てたアパートを業者が一括して借り上げ
空室の有無にかかわらず一定の賃料を大家に
保証する仕組みで
貸し手である金融機関と
借り手である地主のニーズが一致し
そこにサブリース業者が介在する

しかし、需給が大きく狂えば
融資は不良債権化しかねない
日銀が地銀等と信用金庫を対象に
16年9月中旬~10月中旬に行った
アンケート調査では

貸家業向け貸し出しのリスク管理として
周辺の家賃相場を調査していたのは42%
周辺物件の入居率を調査したのは32%
人口動態を踏まえた需給動向を調査したのは
わずか24%という

これがきっかけとなり
ブプライムローン問題のような事態を招きうるのか

日本不動産研究所不動産エコノミストの
吉野薫氏(39)は

「アパートは新築の間は入居者を獲得しやすく
問題はじわじわとしか顕在化しないが
一方で地方金融機関の体力を徐々に失わせ
金融システムの安定性に悪影響を
及ぼしかねない」とし、こう指摘する

「当事者間のコミュニケーションが
正しくなかったために、ひずみが出てきている」
事実、契約を巡る業者とオーナーの
トラブルは後を絶たない

愛知県の男性(80)は2月
サブリース大手のレオパレス21
(東京都中野区)を相手に訴訟を提起
男性によれば、家賃収入は10年間不変と
契約書にはあり
30年間は賃料を減額しないと
説明も受けて建てたという

ところが、6年後に業績悪化を理由に減額
業績回復後も賃料が戻らないため
差額分の支払いを求めている

トラブル急増の可能性

この件を同社の宮尾文也取締役(57)は
「リーマン・ショックで家賃相場が崩れ
男性の同意を得て賃料を見直した
近隣の相場と比較しても
妥当な家賃と考えている」と語っている

一部オーナーでつくるLPオーナー会
(名古屋市)の前田和彦代表(61)によると
契約書に賃料10年間不変とあるのに
10年未満で減額となった会員は
1千人以上おり
「そのうち1100人ほどで全国で訴訟を
起こすことも検討中」と話す

水面下でカウントダウンが進むこの問題
サブリース被害対策弁護団長の
三浦直樹弁護士(52)は

「この問題は時限爆弾のようなところがあり
建築後しばらくの経営は順調で
オーナーはトラブルだと認識しない
アパート融資が増えており
今後トラブルが増える可能性は、高い」と
警告を発している

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2017/05/26 11:39

将来的には供給過多と人口減少で、
今の賃料相場より安くせざるを得ない状況になるんだろうなぁ。
2017/05/26 13:16
現与党の政策・移民難民問題への準備って事が
下地となっているのかもね;
2017/05/26 13:36
今、不動産投資しても儲かるのは一部だけだよ
人気ある山手線内側ですら、
土地建物込みで三億で年間1000万しか
収入にならないとかジリ貧もいいとこ
ババ抜き状態で貸せるだけ貸して
最後は売るで中古物件たらい回しとかしてる状況
2017/05/26 13:37
それで済めばむしろ良い方で、下手したら、
空室で税金とローンだけ残り、
首吊りしか道がなくなる人が大勢出てきそう
2017/05/26 13:39
「相続税対策にアパート経営しませんか」
バブルの時にも流行ったセールストークや
銀行員も建設会社も儲かるだけ、銀行員は転勤で知らん顔
数年後、空室が出てローンが払えなくなれば、
何もかも取られて自殺するだけ
見事に歴史は繰り返すのや
供給過剰になれば空室が出るのは当然よ
2017/05/26 13:39
そうなるんでしょうね
でもその下げた分、失敗した時のリスクの大半は
最初からオーナーに被せるつもりで話持ちだしてるんだろう
2017/05/26 13:45
数十年先がどうなるかは皆わかっている。
しかし目の前に儲け話があればやる。
人間その程度。だから歴史は繰り返される。
2017/05/26 13:46
契約書作っても平気で破るんだから、
又貸し屋なんて信用できないね。
でも人口減少社会であえて賃貸業をやるオーナーにも責任はある。
2017/05/26 13:48
それでもありえない位多額の相続税取られるくらいなら
アパートで損した方がましと考える地主が多いんだよ。
不動産ブーム云々より相続増税が諸悪の根源。
2017/05/26 13:51
「数年後空き室が出て計画が狂うんじゃないんですか?」と
言うオーナーに対する対策として出てきたのが
「○年一括借上げ」と言うシステム。
なので↑のコメントの様な不安を抱いているオーナーほど騙される。
現実は「一括借上げシステム」なんてサブリース会社にとって
好きなように契約変更できる約款になっているので
何の補償にもなっていないのが現実だが…
(下手すると万が一予想利回りよりも良い状況になった場合
オーナーには何のメリットも無いって言う事に)
2017/05/26 13:53
首都圏でも主要駅から徒歩10分以上もかかる遠い物件は、
駅近物件が昭和40~50年代に建てられたテナント中心の
店舗物件が中心だったから成り立っていたわけです。
それが、築40~50年経過で建て替え時期を迎え、
駅近物件ですら店舗住居併用に切り替えてきました。こうなると、
夏の猛暑と冬の極寒、おまけに梅雨や台風の季節に
年中晒される日本の気候で、供給過多の状況下、
わざわざそんな不便な物件選びます? にもかかわらず、
田舎に建て捲る事情は?
2017/05/26 13:54
特に何も手のかからない新築物件でサブリースで
20%抜かれるとか正気の沙汰じゃないね、
しかもオーナー側から自由に解除できないし
2017/05/26 13:58
>供給過多と人口減少で、
加えて、経年劣化が加わるし、
当初の工事がいい加減だと、雨もり珍しくない。
当初数年が黒字だからといって油断していると、
建築後15年から持出しで首を絞めることになる。
2017/05/26 14:00
最近の大東建託とマンション風レオパレスの建築ラッシュは凄いね。
ただし満室なのは新築時だけ。
2、3年で空室がチラホラ10年で半分空室なんてザラ
2017/05/26 14:03
でもって、空室だらけでも、
同じ大東建託が隣地(別所有者)に新築を平気で供給する。
2017/05/26 14:06
周りもビルが無くなったかと思ったら次々に
大型のワンルーム賃貸がポンポン建ってるんだけど
そんなに必要かね、新築。しかも高い。
2017/05/26 14:08
地方都市でも家賃は高い
10年住んだらいくらか?その分を田舎の
古民家の価格を考えたら田舎の方が良い
仕事を細々とするとか自分で仕事をしている人は
間違いなく安く住める方が後で後悔はしない
ほうれん草一袋198円
それを畑庭で育てたら食いきれないぐらい出来るし
米は買った方が安いから宅地と家畑付きを200万から300万で買って
あとは節約した方が一番良い
田舎でも高いアパートに住んで家賃のために働くより
収入が減っても10年後20年後の事を考えながら
少しずつ貯まる通帳を見て過ごした方が良いだろう
2017/05/26 14:12
で、ゴーストマンションだらけになって、
もうすぐジジババ国になる日本は寂れていく。
2017/05/26 14:13
現実的に日本中探しても、
オリンピック後に価値が下がらないのは、
都内の港区、渋谷区など片手で数えられる区だけなのに。
千葉埼玉神奈川とか半値まで落ちるのは時間の問題。
都内でも文京、板橋、墨田とかこれから価値落ちまくるのに。
2017/05/26 14:14
自分の頭で考えない馬鹿の自業自得。
すぐ騙される。
2017/05/26 14:17
大東建託もレオパレスも契約内容を
公正証書にしてくれと要求すると退散するよ
セールスが来たら試してみろ
2017/05/26 14:23
ほんと都内でもワンルームアパート、マンションがボコボコできてるなぁ
1ヶ月以内に建つようなショーモナイ代物なので、住環境も良くないだろう
そろそろ、質の高い集合住宅を建てさせるための施策とかやった方がいい。
2017/05/26 14:31
レオパレスや大東や長谷工って、安倍にロビー活動しまくってた企業だよな。
アベノミクスはこいつらを儲けさしただけか
2017/05/26 14:39
銀行業界のデタラメがひどい。
自分たちさえ儲かればいいとしか考えていない
少子化で空き家だらけなのに、
銀行は「相続税対策」といって地主の高齢者をだまし、
無茶苦茶な融資をして大損確実なアパートを造らせまくっている
虎の子の財産と土地を全部担保に取られ、
銀行は絶対に損をしない仕組みになっている
破産確実な高齢者達は悲惨すぎる。
年金も70歳からと言い出したし
他にも、庶民の預金金利をゼロにしている
一番重要なのは、預金とは実は銀行に貸しているということ
つまり銀行は国民からタダで借りた金を、
サラ金並みの14%以上で貸している。これほどのボロ儲けはない
先月のクロ現でもやっていたが、
サラ金の総量規制以上の過剰融資で困っている人達をあえて
狙い撃ちしているから、カード破産も急上昇
国民ができる数少ない対抗策は、
預金をどんどんやめることと、
銀行とズブズブの安倍政権を終わらせることしかない
2017/05/26 14:46
>>jrw
国民ができる数少ない対抗策は、預金をどんどんやめることと、
銀行とズブズブの安倍政権を終わらせることしかない
なんか根本的に事実認識間違ってるよな
アベノミクスのマイナス金利で銀行が損してるわけで
どこがズブズブなんだよw
財務省とか民珍党は、それを止めようって言ってるんだから
そっちが銀行とズブズブなわけだがw
2017/05/26 14:56
本当に儲かるんなら手数料収入に頼らないで
自分で建設して経営すればいいだけ。
銀行の投資信託にしてもそうだろ。
2017/05/26 14:56
アパート経営〓詐欺 と見なしで間違えないよ、
素人にとっては。
結局何だかんだ国も守ってくれんよw
そんなんで首くくった人何人もおるわ。
採算とれんくなったもんを買い叩くけどねウチラわ。
素人は辞めとけ。入居者はまず入れきらんよ。
2017/05/26 14:59
いや、もうかなり家賃は下がっている。
ネットで検索すると直ぐわかる。
従来より1万円の幅で安くなってる。
2017/05/26 15:54
「広告」について、マスコミが絶対に言わない現代社会学の常識がある
「宣伝するのは、売れなくなってきたから」
売れているものは、わざわざバカ高い金をかけてCMを打つ必要はない
不動産業界は、もう見苦しいほどのCMまみれ
(日本中空き家だらけなのに供給過剰すぎて暴落目前だから、
最後の駆け込み需要の取り込みに必死)
ドコモ・au・SBも、格安の急進でCMまみれ
車CMも(若者や高齢者の車離れが激しいから)
医療保険や、車の任意保険もCMまみれ
何百万の高額医療費も8万円以上払う必要がないし、
生命保険も超割高が完全にバレてみんなやめ出した。
車も自賠責でボラれているから、
バカ高い任意をやめだした(だからノロノロ車だらけ)
とにかく超節約時代になった
逆に「カップめん」などは、CMをほとんど打たなくても飛ぶように売れる
つまり、CMをよくやっている商品は「消費者離れ加速の、訳あり品」
2017/05/26 16:02
最終的には立地だよ。
利便性の良いところは家賃をそんなに変えずに済むし、
店子も居つく。
いらない不便な土地なら相続税対策とか言わずに売ってしまう方が
後々面倒が無くてよいと思う。
2017/05/26 17:03
相場は安くしないですよ 最後は、土地を取り上げ 今度は転売
最終的には 土地を転売して終了
地主は 涙を流し 気が付けば 大地主はただの人
最悪は 何も残らず 借金だけ
不動産会社・建築会社・銀行だけが 儲かるだけ
代々受け継いだ側の 勉強不足もあるけどね
2017/05/26 18:28
相続税なんて制度があるから、
どのみち資産家は資産を残せない。
アパート建てなきゃ建てないで、
国に膨大に持っていかれて貧乏人に分配される。
建てたら建てたで損をする確率が高い。
おかしな国だ。
2017/05/27 07:17
それが再分配だから。
既得権が600年も続いてるフィレンツェみたいなのがいいのかな?
2017/05/27 17:48
20年保証などと言っても、
その保証する会社が20年存続する保証がないしね。
2017/05/26 21:53
貧乏人入れてトラブルのもとになるくらいなら
空室のままの方が良いというのが大家の考え方。
2017/05/26 11:40
土地は負債って感じだね。
変な国だ。
2017/05/26 14:44
自分で資産としてちゃんと活用できないなら、
手放した方がいいのかも?
2017/05/26 15:03
東京一極集中だからな



2017/05/26 15:25
うまいこと大地震で物件不足になるのかもな。
どうせアパートなんて安普請だし。
2017/05/26 11:36
そんなうまい話はないよ。
結局損するのはオーナーだ。
2017/05/27 20:26
バブル時代にも「相続税対策にアパート経営を」という
土地持ち資産家目当てのセールストークが在って、
賃貸ビル・賃貸マンション・賃貸アパート建設が大ブームになった。
その当時に建てた賃貸アパートが25年、30年経過となって、
「ボロアパート」呼ばわりされて空室が出来て、
一棟売りアパートとして売りに出されるのじゃないか。
30年ごとに、そんな新旧物件の入れ替わりが在るのやないか
これからバブル時代の賃貸アパートの一棟売り物件が続々と出てくるのやないか
地場の工務店、建設会社に頼めば大〇建託やレ〇パレス、
東〇の半額以下で建てられるのやないか
2017/05/26 12:30
普通に考えて、家賃保証とかありえないと思うのですが。。。
2017/05/26 16:32
>国民ができる数少ない対抗策は、預金をどんどんやめることと、
銀行とズブズブの安倍政権を終わらせることしかない
マイナス金利で銀行が融資先に困っている中、
儲けのない個人の小口預金をやめてくれたら喜ばれるよ。
営利企業なんだから預金して欲しけりゃ
他行が0%でも自行は金利優遇してるはずだよ。
2017/05/26 16:46
サブリースがありえないというは理解していないということ。
問題は2年ごとの保証賃料見直し。
2017/05/26 17:08
建設費用に上乗せだろ。。
さらに、メンテ時の費用にも上乗せ。。
2017/05/26 17:43
>一番重要なのは、預金とは実は銀行に貸しているということ
>国民ができる数少ない対抗策は、預金をどんどんやめることと、
銀行とズブズブの安倍政権を終わらせることしかない
預金をやめろって無茶苦茶だなw
実際のところ預金って金庫変わりだろ
預金者からすれば銀行以上にいい金庫がないのが現実なんだよ。
2017/05/26 18:10
サブリース契約は
企業が空室リスク回避するために
建設費に上乗せしてるし維持費も上乗せしてるから
異常に建設費が高い
結局大家はもうからない
多少利益が出るのは契約が切れる30年後
その時はもう古くなってるから
家賃も下げないと借りてくれないしね 維持管理で
儲けなんかないと思うよ
2017/05/26 20:36
サブリース契約は、二年ごとに見直す事になっている
だから空室が増えると家賃を下げて、結局、
オーナーの手取りが減る事になる
それを拒否するとサブリース契約は自動的に解約となる
建設会社が必ず儲かる仕組みなのです
2017/05/26 12:54
このシステムは間違いなく破綻する
2017/05/26 14:56
テレ朝「報道ステーション」スポンサーの「大東建託」
こういう報道、民放、新聞社はスポンサータブーで報じない。
35年だか30年だか、一括借上げ・家賃保証とか主張するな。
一民間企業がそこまで存続する保証が何も無い。
銀行融資も決まっていない状態で着工する会社、それが大東建託。
富山での事例が酷い。
2017/05/26 16:51
無知。システムの問題ではない。
融資先や事業の見極めができない銀行の能力不足。
低金利の時代に「土地活用」という古典的発想のハウスメーカー。
先祖代々広大な土地はあるが、現金を生む発想が無い土地所有者の3者の問題。
2017/05/26 17:07
>金融機関による16年の不動産向け融資も12兆円を超え、
過去最高を記録している。
限りなくバブルに近い状態ということですね。
知ったこっちゃねぇけど(笑)
2017/05/26 17:48
地方で農地持ちの人は、農協(因みにJAとは言わない)が
絡んでるのが多いよ、農協&大〇建託のコンボが凄いよ、
家賃保証は勿論ある(しかし、5年くらいで安くされる)
安く建てるから壁が薄い
外見はカッコ良くする、後、外から見えるように
敷地に花壇とかをレンガで楕円形にして、
絵になる感じに作ったりする
で、入居者募集の日焼けしてボロボロの旗が何本も立ってる・・・
2017/05/26 20:30
そして、安くした結果ビンボー人や老人が住み、
物故物件になる。
2017/05/28 13:03
レオパレスって在日の会社やな
韓国の管理会社と提携したり、韓国との仲がエエのやな
深山英世(みやまえいせい)「えいせい」ってそのままやな
2017/05/26 11:52
不動産屋を信用してはいけない。
2017/05/26 18:47
最近、盛んにテレビやネット、雑誌で「アパート経営で
大成功したサラリーマン・主婦」を紹介しているのも、
集合住宅メーカーの作戦だろ
家主稼業に憧れる素人に対する銀行の融資が、
本人も信じられないくらい、驚くほど緩いらしい
新築マンションを何室も購入したけれど、入居者が入らず、
売るに売れなくて死にたい素人投資家も多いようだ
「株で儲けている主婦」とか「家主稼業で成功した素人」などの
紹介話が出てくるときは要注意である
2017/05/27 13:14
ホントにそうです
そして家主には80%入居があれば利益が出ますよって
6室で80%って満室じゃないと実は無理なのに
有耶無耶に説明して建てさせたのがたくさんあります
2017/05/27 06:38
困ってんなぁ…コレで喰らってる人がかなりいるってことだよ。
普通に賃貸探してて同じ条件で新築と築5年〜10年じゃ印象が違う
古くなりゃ価値が下がって借り手も減る。
これだけ新築されたら上がったりになるのは当然。
2017/05/27 20:04
契約の意味を知らなかった低学歴かつ社会に縁のないヤフコメ民発狂www
2017/05/26 12:28
人口がどんどん減っていくのに土地の値段が上がるわけないんだよな。
将来的に貧困老人と低所得者しか借りてがいなくなるだろう。
2017/05/26 14:46
先進国最低の賃金水準と
税金が世界で最も高い国の一つだから、
移民も来ない
2017/05/27 14:24
それはそうだと思う。事業としてちゃんとできないとね。
サラリーマンがやるなら、オーナーよりリートの方がいいと思う。
2017/05/27 14:25
孤独死して、腐乱死体とかで見たかった家のこと何かで知ったが
すごいことになってるよね。そこに誰が住みたいかだな。
2017/05/26 13:07
「リーマン・ショックで家賃相場が崩れた」なんて初めて聞きましたよ。
レオパレス21て悪徳??
2017/05/26 17:54
レオパレスのような特定派遣社員の寮として
派遣会社を介して売り込んでいたから
リーマンショックで派遣切り大量発生、
退去者続出で家賃相場が大暴落、
レオパレスは倒産の危機になったのをもう忘れたのかよ
2017/05/26 18:36
レオパレス?
「超の付く悪徳です。坪50万で出来る建物を
地主に坪140万で建てさせます。
詐欺同然です。」
って社員が言ってましたよ。
2017/05/26 19:51
ウチにもレオパレスが見積書持って事務所に来たよ。
ハッキリ言って、3500万で建てられる物件を9000万弱で売るとか
何考えてんだと思ったわ。
2017/05/26 22:30
リーマンショックで崩れたのは、レオパレスのシステムでした。
入居者激減でオーナーさんに家賃払えなくなってました。
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